10 вопросов по ипотеке, о которых все молчат — inmyroom

В новом выпуске подкаста Inmyroom, эксперт по ипотечному кредитованию Ольга Консевской, раскрыл неочевидные аспекты ипотечного кредитования. Мы публикуем самые важные вопросы и ответы из этого разговора.

Ольга Концелевская — профессионал с 16 -летним опытом работы в сфере ипотеки. Она начала свою карьеру в 2007 году в Delta Bank Credit, которая стала пионером в развитии ипотечного кредитования в России. Сегодня Олга возглавляет свое собственное брокерское агентство по недвижимости, помогая клиентам получить одобрение на кредиты по всей России.

Эта проблема особенно актуальна для молодого поколения. Многие утверждают: «Зачем платить дяде 40-50 тысяч рублей в месяц, если те же деньги могут погасить мою собственную квартиру?»

«Это очень индивидуальная история», — подчеркивает Ольгу Концелевская. Если вы можете рассчитывать на семейную ипотеку с ставкой до 6% в год, то, конечно, более выгодно взять ипотеку. Если мы говорим о рыночной ипотеке с минимальной ставкой 23,5%, ситуация отличается.

Эксперт приводит личный пример: «Я арендую дом на 95 тысяч в месяц. Если бы я взял этот дом по ипотеке по текущей ставке, платеж составит 350 тысяч рублей. И если вы возьмете жилье с выплатой 95 тысяч в ипотеке — это была бы небольшая Odnushka, а не дом. ”

Заключение: с семейной ипотекой — определенно ипотекой, с рынком — довольно арендованной, если вы цените масштаб и комфорт.

Это звучит парадоксально, но факт: «Иногда вы откажетесь от потребительского кредита на 300 тысяч, а 30 миллионов на ипотеке будут утверждены», — отмечает Олга.

Секрет заключается в том, что ипотечный кредит предоставляется ключом к недвижимости. Для банка это гарантия возмещения даже в случае несостоятельности заемщика.

«Ипотечный кредит из -за того, что он обеспечен ключом к недвижимости, легче утверждать», — объясняет эксперт.

Ипотека может быть взята в течение 1 года до 30 лет, и это зависит только от желания клиента и его платежеспособности. Но как выбрать подходящее время?

«Я рекомендую здесь 20-25 лет. Просто разница в том, что когда у вас есть 30 или 25 лет, она может быть маленькой. Пять лет меньше, и переплата гораздо меньше », — советует Ольга Концелевская.

С семейной ипотекой менее 6% годовых, вы можете безопасно взять в течение 30 лет и не спешить с ранним погашением: «Закрыть кредит в размере 6% сейчас с такой инфляцией — почему? Лучше положить эти деньги в вклад, они там заработают больше. ”

Но с рыночной ипотекой со ставкой более 23%, ее стоит занять на минимальный возможный период для вас.

Многие люди считают, что ипотечная квартира принадлежит банку, пока кредит не будет полностью погашен. Это миф.

«Согласно Гражданскому кодексу, это ваша собственность, существует просто определенное ограничение на право на право собственности — вы не можете распоряжаться без согласия кредитора, пока не погасите долг», — объясняет эксперт.

Это означает, что вы не можете продать квартиру или сделать перепланировку без согласия банка. Однако юридически квартира принадлежит вам с момента регистрации прав собственности.

Да, есть варианты.

«Есть все виды лазейков для банков, например, паспортная программа. Но вы должны понимать, что теперь банки очень скручены орехами », — предупреждает Ольга.

Вместо сомнительных схем эксперт рекомендует юридические способы:

• Зарегистрируйтесь в качестве самоуправленного (достаточно 3 месяцев налоговых вычетов)

• Временно получить официальную работу для знакомого предпринимателя

• Найдите Co -карравер с официальным доходом

«Ни в коем случае не связывайтесь с черными брокерами, которые рисуют сертификаты, документы. Во -первых, вы потратите деньги, во -вторых, это преступная статья, и в -третьих, вы можете быть в черном списке с банками », — предупреждает эксперт.

Здесь есть неочевидные моменты. Например, полная тезка с плохой кредитной историей.

«Муж моего клиента оказался на 100 % двойным на веб -сайте FSSP — жесткий необслужитель. И системы баллов банков, которые теперь почти все проходят через компьютер, автоматически отказались », — говорит Олга.

Другие скрытые причины:

• Финансовые проблемы вашего работодателя

• Ваш паспорт случайно упал в список недействительных

• Неизвестные микрокредититы для вас, украшены мошенниками на вашем имени

Как защитить себя? Прежде чем подавать заявку, проверьте себя на веб -сайте FSSP, убедитесь, что вы действительно являетесь паспортом в Министерстве внутренних дел и обязательно проверьте свою кредитную историю.

Многие заемщики удивляются неудачам, не понимая, почему они считались неплатежеспособными.

«Люди неправильно рассматривают максимальную долговую нагрузку. Они просто принимают ежемесячный платеж за будущую ипотеку и умножаются на два, и это совершенно разные цифры », — объясняет эксперт.

На самом деле, банки принимают во внимание:

• Будущий ипотечный платеж

• Платежи за все текущие кредиты

• 10% от лимита каждой кредитной карты, даже если вы не используете ее

• Минимальная заработная плата для каждого иждивенца (жена находится в отпуске по беременности и родам, дети)

• Алименты

«Весь общий объем потребления должен составлять не более 50% от вашего общего дохода», — объясняет Ольга Концелевскайя.

Стратегия «покупка дешевле на яме и сегодня не так эффективна, как раньше.

«С 2018 года, когда появилось финансирование проекта, на рынке произошли глобальные изменения. Ранее разработчики строили ваши деньги, вы инвестировали и несли риск с вашими деньгами. Теперь деньги, на которые создает разработчик, — это деньги банка, и ваши деньги заморожены на счетах условного депонирования », — объясняет эксперт.

В новых реалиях для разработчиков более логично делать скидки на высокой стадии готовности, чтобы быстро открыть деньги со счетов условного депонирования.

«Теперь стало гораздо более выгодным покупать готовую недвижимость в новом здании. То есть это возможно без ремонта, его можно ремонтировать — здесь, как карты будут лежать », — рекомендует Олга.

Да, и это довольно распространенная практика.

«Вы можете продавать по рыночной стоимости, используя риэлтор или вас. Покупатель может быть с ипотекой или купить за наличные », — объясняет эксперт.

Более того, при покупке новой квартиры вы можете воспользоваться у Sberbank интересную возможность: «Мы находим клиента Sberbire, который взял ипотеку по низкой ставке по сравнению с 8% или даже 10-11% (для нас уже низко), и мы купим объект по гарантии Sberbank. И вместе с этой ставкой долг передается вам. ”

Таким образом, вы получаете не только квартиру, но и кредит по ставке, которая теперь недоступна на рынке.

Большинство заемщиков не знают, что дорогостоящая страховка, наложенная банком, может быть заменена более выгодным вариантом.

«У меня есть личный случай. Мы вернули 4 миллиона клиенту на карту. Человек взял кредит, обеспеченный недвижимостью, он был включен в 18 миллионов, из которых 3,9 миллиона были страховыми полисами. Мы тщательно изучили кредитное соглашение и увидели, что вы можете заменить страховой полис », — дело OLGA Share.

В результате страховка стоила 2,9 миллиона миллионов, аналогичную на 300 тысяч рублей, и банк вернул разницу клиенту.

Ключевой момент: у вас есть 30 дней (охлаждение) с момента выпуска кредита для замены страховой компании. В то же время банк не имеет права отказаться от вас, если уровень страхового покрытия остается прежним.

«Ипотека — это серьезное решение, к которому нужно подходить к разумному и предварительному подготовке», — подводит итога Ольга Констелскайя. Она рекомендует, чтобы все потенциальные заемщики тщательно проверили себя, ее кредитную историю и рассчитали их финансовые возможности, прежде чем подавать заявку.

Полную версию разговора с Ольгой Конзелевской можно слушать в подкасте Inmyroom на всех популярных платформах или на официальном канале YouTube проекта.

Обложка: Realty.rbc.ru