Должен ли я взять ипотеку в 2025 году? Полный гид для начинающих — inmyroom

В новом выпуске Inmyroom Podcast, эксперт по ипотечному кредитованию, Ольга Консевская рассказала о текущей ситуации на рынке ипотеки и дал рекомендации для тех, кто планирует взять жилищный кредит в 2025 году. Мы разделяем основные выводы из этого разговора.

Ольга Концелевская — эксперт с 16 -летним опытом работы в сфере ипотеки. Она начала свою карьеру в 2007 году в специализированном ипотечном банке Delta Credit, и сегодня он руководит собственным агентством брокерской недвижимости, помогая людям получить одобрение на кредиты по всей России.

Этот вопрос беспокоит много, особенно молодое поколение. Казалось бы, логично платить за ваше жилье, а не «дядя». Однако в нынешних экономических условиях ответ не так ясен.

«Это очень индивидуальная история», — подчеркивает Ольгу Концелевская. — «Если вы можете рассчитывать на семейную ипотеку, это определенно более выгодно взять ипотеку. Если это рыночная ипотека, вам нужно посмотреть — скорее всего, аренда будет более прибыльной. ”

Семейная ипотека — это программа с государственной поддержкой, предлагающая ставку не более 6% в год с первоначальным вкладом в 20%. Чтобы получить такую ​​ипотеку, вам нужен хотя бы один ребенок, которому еще не было 7 лет.

Эксперт делится личным примером: «Я арендую дом, плачу 95 тысяч рублей в месяц. Если я возьму этот дом в ипотеке, я рассчитывал по текущей ставке — это будет 350 тысяч. Если я возьму ипотеку с выплатой 95 тысяч по рыночной ставке, то это будет какой -то Однушка, а не дом. ”

Максимальная сумма кредита составляет 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт -Петербурга и регионов, 6 миллионов для других регионов. Существует также «комбо-идиот», который позволяет увеличить сумму до 30 и 15 миллионов соответственно.

Интересный нюанс: некоторые банки работают в соответствии с «схемой доноров». «У вас нет своих детей и не ожидается — у вас может быть человека, у которого есть дети, если он сам не планирует брать семейную ипотеку, привлечь как донор», — объясняет Олга. Правда, такой «донор» должен будет распределить долю в приобретенной недвижимости.

В текущих условиях рыночная ипотека имеет минимальную ставку 23,5%, что означает огромную переплату. Эксперт рекомендует рассмотреть этот вариант только с помощью чрезвычайной ситуации и возможности погасить кредит до графика.

Ипотека может быть взята на период от 1 до 30 лет. Выбор зависит от вашей платежеспособности и типа ипотеки:

• Для семейной ипотеки (6%): «Я рекомендую занять 30 лет и просто закрываться быстрее. Хотя, честно говоря, чтобы закрыть кредит в 6% сейчас с такой инфляцией — почему? Лучше положить эти деньги в вклад, они там заработают больше. ”

• Для рыночной ипотеки (с 23,5%): «Вам нужно взять более короче, тем лучше, потому что переплата очень значительно влияет на этот термин».

Эксперт также отмечает, что в среднем 20-25 лет считается оптимальным периодом: «Когда вы занимаете 30 или 25 лет, разница в платеже может составлять только малые 1-2 тысячи, а переплата менее значительна».

В течение долгого времени считалось, что покупать квартиру на стадии ямы было наиболее выгодным, так что позже ее продавать. Однако рынок изменился.

«С 2018 года, когда появилось финансирование проекта, эта стратегия не так работает. Раньше разработчики строились на ваших деньгах, вы инвестировали и рискуете. Из -за этого у вас была более низкая стоимость. Теперь деньги, на которые создает разработчик, — это деньги банка, и ваши деньги заморожены на счетах условного депонирования », — объясняет Ольга Консевская.

В новых условиях для разработчиков более выгодно делать скидки на квартиры с высокой степенью готовности, чтобы быстро открыть деньги со счетов условного депонирования. Поэтому теперь имеет смысл считать готовые новые здания или объекты на высокой стадии готовности.

Большинство заемщиков сосредоточены только на процентной ставке, и это ошибка. «Есть много всех видов нюансов», — предупреждает эксперт.

Например, важно знать, как банк относится к материнскому капиталу во время раннего погашения:

«Многие люди, которые используют его для беременного, используют его для досрочного погашения ипотеки. Математически, с ранним погашением, более выгодно сократить срок. Один банк, с ранним погашением маткой, не позволяет сокращать термин, и вы не будете сохранять его миллионы рублей, а другой банк разрешает. ”

Вы также должны рассматривать как банк:

• Рассчитывает максимальную долговую нагрузку;

• Относится к различным источникам дохода;

• Учитывает кредитные карты и текущие обязательства;

• Устанавливает требования страхования.

Эксперт рекомендует провести несколько важных чеков перед контактом с банком:

1. Проверьте себя на веб -сайте FSSP (служба федерального судебного пристава) — Даже небольшие неоплачиваемые штрафы могут вызвать отказ. Кроме того, у вас может быть полная тезка с долгами.

2. Убедитесь, что паспорт на сайте министерства внутренних дел — Внезапно ваш паспорт случайно попал в список недействительных.

3. Проверьте свою кредитную историю — Согласно закону, вы можете делать это бесплатно два раза в год в электронной форме. Ольга говорит случай от практики: «Девушка, очень популярный блоггер, повернулась ко мне. У нее три кредиты по 5 тысяч рублей с задержкой. Я: «Какие кредиты?» Оказалось, что мошенники где -то украли данные ее паспорта и выпустили на нее микрокредиты. ”

4. Считайте максимальную долговую нагрузку — Рассмотрим не только будущий ипотечный платеж, но и все текущие кредиты, 10% от пределов кредитных карт, расходы на иждивенцы (не работающий супруг, дети) и алименты. В общей сложности все это не должно превышать 50% от вашего дохода.

Многие потенциальные заемщики сталкиваются с проблемой отсутствия подтвержденного дохода. Ольга Константа рекомендует юридические способы решения этой проблемы:

1. Зарегистрироваться как самоуправленный — «Это самый простой способ. Будучи самостоятельным в течение 3 месяцев, вы уже можете спокойно получить ипотеку. ”

2. Временно получить работу — Например, у вас есть знакомый предприниматель или владелец бизнеса. Вы можете сказать: «Послушай, отнесь меня к тебе, позволь мне работать».

Эксперт категорически не рекомендует связываться с «черными брокерами», которые предлагают подделать документы: «Во-первых, вы потратите деньги, во-вторых, это уголовная статья, в-третьих, вы можете быть сделаны в черном списке банков и отказаться без повторного обращения».

Принять ипотеку -это долгосрочное финансовое обязательство, которое требует серьезной подготовки:

• Создать финансовую подушку безопасности — «Я рекомендую открыть поглощенный банк и сделать расчет на ипотечном калькуляторе: какой ежемесячный платеж у вас будет, и поставить его там. Пусть лгать, когда вы возьмете ипотеку. ”

• Рассмотрим страхование на работу «В страховых компаниях есть такая страховая страховка: вы покупаете страховой полис, и если вы увольняете, страховая компания заплатит вашу ипотеку за 3-6 месяцев».

• Подумайте о плане B в случае финансовых трудностей «Если вы понимаете, что у вас есть ситуация, первым вам нужно пойти, это ваш банк кредиторов». Банки могут предложить реструктуризацию долга. В крайних случаях вы можете продать квартиру из -под залог.

• Если вы единственный кормильщик в семье, застрахотите свою жизнь -«Человек семьи, у него есть женщина с тремя детьми, сидит в декретном отпуске, он является единственным источником дохода для семьи. Они берут ипотеку и не застраховают его жизнь. О чем они думают? «

• Выберите оптимальную программу — Семейная ипотека под 6% гораздо более прибыльна, чем рынок на 23,5%.

• Замените страхование, наложенное банком — «Банки навязывают страховые продукты аффилированных компаний, которые могут стоить много раз дороже. У вас есть 30 дней (охлаждение) с момента выпуска кредита, чтобы заменить страхование более прибыльным. ”

• Используйте фразу на конкурсе «По закону о конкуренции никто не имеет права навязать мне страховую компанию». Эта фраза помогает бороться с навязчивыми банковскими менеджерами.

• Рассмотрим возможность покупки квартиры с переводом ипотеки «У Sberbank есть программа, в соответствии с которой вы можете купить объект из залога от клиента, который взял ипотеку по низкой ставке (8-11%), и вы будете переведены по долг с этой ставкой».

• Свяжитесь с ипотечным брокером — «Он может сделать скидку по процентной ставке. Большинство банков имеют партнерские отношения с большинством банков. Стоимость услуг брокера начинается с 30 тысяч рублей для утверждения.

Ольга Концелевская подчеркивает, что ответ на этот вопрос является чисто индивидуальным и зависит от вашей конкретной ситуации:

• Если у вас есть доступ к семейной ипотеке — Определенно да, это выгодная инвестиция.

• Если мы говорим о рыночной ипотеке — Скорее, нет, за исключением случаев, когда вы уверены в стабильном высоком доходе или планируете быстро погасить кредит.

• Если вы арендуете жилье — Сравните свою текущую аренду с возможной ипотекой для конкретной квартиры. Решение должно основываться на математике, а не на эмоциях.

«Теперь есть много предложений от застройщиков, когда это уже вторичная недвижимость, то есть собственность создана застройщиком. Такое жилье также проходит через семейную ипотеку, и вы можете войти и жить напрямую », — отмечает эксперт, предлагая компромиссный вариант.

Полную версию разговора с экспертом по ипотечному кредитованию Ольги Консевской можно прослушать в подкасте Inmyroom на всех популярных платформах или на официальном канале YouTube проекта.