Homefront: Год, когда жилищное строительство рухнуло | Дизайн Ньюсити

2024 год — год разрушения жилья.

Независимо от города, его размера, его демографической ситуации, его пространственной конфигурации или архитектурных особенностей, жилищное строительство повсюду, похоже, находится в кризисной точке. Все преобладающие концепции жилья – как дома, инвестиционного средства, инструмента создания благосостояния поколений – подвергаются сомнению. Как и в случае со многими устоявшимися представлениями в это пороговое время творческого разрушения и создания смысла, большая часть этой проблемы заключается в том, чтобы смириться с тем фактом, что, поскольку старые модели умирают, еще не появился уравновешивающий набор идей и инструментов, чтобы реализовать новые модели. В век предполагаемых технологических инноваций, дамы и господа, мы плывем на месте.

Чикаго не является исключением из этих тенденций. В выпуске, посвященном жилью, опубликованном ранее в этом году, Чикагский бизнес Крэйна сообщили, что в одном только городе не хватает около 120 000 единиц доступного жилья. (В штате Иллинойс около 300 000 квартир.) По данным Института жилищных исследований Университета ДеПола, цены на жилье в Чикаго выросли на тридцать восемь процентов с начала пандемии COVID-19. Рост заработной платы не поспевает за темпами. Даже несмотря на недавнее снижение ставок по ипотечным кредитам, предложение жилья остается серьезно ограниченным. Бросьте дротик в карту Соединенных Штатов, и эта динамика найдет отклик. Производство жилья и его доступность – общенациональная проблема, которая обычно выступает в качестве местной проблемы – время от времени оказывались в центре внимания на президентских выборах в этом году.

Многие прогнозисты теперь говорят о «новой норме», когда дело доходит до рынка жилья, предполагая, что этот момент высоких цен, низкого уровня товарных запасов и ограниченных возможностей для входа — будь то аренда или продажа — наступит надолго. Если они ошибаются, и жилье смягчается, чтобы обеспечить более легкий доступ, появляется возможность задать вопросы о том, как поддерживать разумный рынок. Если они правы, и этот момент становится эпохой, возникает возможность задать вопросы о том, как создать рынок, который станет более открытым, пористым и доступным. В любом случае нам необходимо переосмыслить разговор о жилье, чтобы задаться вопросом, как новые модели и устойчивые системы развития могут стать стандартом для производства того, что, в конечном счете, является универсальным благом.

Чикаго, город прагматизма и инноваций, уже задавал подобные вопросы. Это город, где новые формы жилья тестируются и выводятся на рынок на протяжении поколений; город воздушных шаров, рабочих коттеджей и бунгало. Как это было принято в прошлом, пришло время Чикаго и его дизайнерскому сообществу использовать свою позицию исторического разрушителя, чтобы задать – и начать отвечать – насущные вопросы, связанные с жилищным кризисом, и, в свою очередь, укрепить свои все еще актуальные проблемы. статус колыбели архитектурных, дизайнерских и финансовых инноваций.

Элеонора Горски — генеральный директор и президент Чикагского архитектурного центра (CAC). Горски, бывший исполнительный директор Управления земельного банка округа Кук и одно время исполняющий обязанности комиссара городского департамента планирования и развития, рассматривает жилищный кризис в четырех измерениях: земля, финансирование, проектирование и строительство.

«Традиционно в более крупных фирмах был кто-то, кто разбирался в финансах, но большинство архитекторов не вникали в это», — говорит Горски. «Сейчас я вижу, что архитекторы чувствуют ответственность за понимание зонирования, финансов, развития. Появилось новое поколение архитекторов, которые практикуют архитектуру как социальный процесс. Это не архитектура с большой буквы, а архитекторы, использующие свои знания о районах и процессах, финансах и строительстве».

Инновации – и процесс формализации их использования и применения – необходимы в каждом измерении. По мнению Херардо Гарсиа, основателя Бюро урбанизма и бывшего заместителя комиссара городского департамента планирования и развития, первое нововведение, которое должно произойти, — это финансирование.

«Необходима доза реальности того, сколько стоит построить дом и за что его можно продать. Политика не помогает решить проблему [that gap]», — говорит он.

Чтобы должным образом справиться с жилищным кризисом, «потребуется некоторое переосмысление политики со стороны правительства относительно того, как оно может поддерживать и внедрять жилье на всех уровнях, от многоквартирного до рыночного и доступного. Государственная политика, благотворительная деятельность и частное финансирование должны быть согласованы для поддержки жилищного строительства», — говорит Гарсия. Благодаря четкой политике поддержки развития и финансовой основе, основанной на частно-государственном партнерстве, это создаст условия, позволяющие архитекторам и дизайнерам реагировать, используя различные подходы к производству.

По всему городу уже осуществляются и укореняются разрозненные мероприятия. Такие компании, как Kinexx Modular Construction и Inherent Homes, поставляют модульные дома, которые якобы снизят стоимость строительства и, следовательно, цену, по которой их можно будет продать. Наблюдается рост числа архитектурных и девелоперских фирм, предлагающих услуги по созданию ADU (вспомогательных жилых единиц), предлагая потенциальные источники дохода для домовладельцев, а также увеличивая предложение жилья. Инициатива мэра Джонсона «Разрезать ленту» направлена ​​на «Строить быстрее». Стройте везде. Стройте вместе». Совсем недавно городские власти совместно с CAC представили «Инициативу по недостающему среднему жилищному строительству» — программу, которая объединяет архитектурные шаблоны для жилищного строительства с доступными субсидиями и земельными участками для стимулирования развития. Инициатива будет пилотной на сорока четырех свободных участках в Северном Лондейле. Инновации распространяются, но часто происходят постепенно.

Тем не менее, возможно, этот прирост является правильной мерой для того, чтобы начать объединять все эти усилия в действенную стратегию. Если изменения произойдут на уровне квартала и района, наиболее эффективным шагом, в котором согласованная стратегия развития может иметь массовый эффект в Чикаго, станет район.

Прерогатива Альдермана существовала в той или иной форме со времен самого городского совета. Несмотря на некоторые нюансы, он в целом дает олдерам полномочия по зонированию над потенциальными проектами развития в своих округах. Может ли олдерманская прерогатива быть использована для создания зоны жилищных инноваций? Может ли типология или типологии жилья возникнуть на уровне района? Может ли эта типология также отражать подход к проектированию систем, который принимает во внимание финансовые и социальные затраты, необходимые для осуществления развития и изменений?

Представьте себе палату, полную вакансий. Если позаимствовать концепцию Горского, представьте себе, что этот округ внедряет инновации через землю, вводит налог на стоимость земли — форму налогообложения, которая учитывает стоимость самой земли, а не ее улучшений — чтобы препятствовать спекуляции и стимулировать развитие и плотность населения и, таким образом, производить налогооблагаемая недвижимость. Представьте себе, что этот округ внедряет инновации посредством финансов, предлагая сочетание финансовых инструментов, таких как гранты на предварительное развитие и недорогой капитал в партнерстве с финансовыми институтами общественного развития (CDFI), инвестиции в программы (PRI) от благотворительных организаций, направляемые государственной политикой. , как подразумевает Гарсия, чтобы предложить девелоперам дешевое финансирование. Представьте себе район, внедряющий инновации посредством дизайна, работающий на основе архитектурного образца, ориентированного на район, или формуляр предписанных проектов, создающий общеупотребительный стиль жилья, который легко и воспроизводимо построить в соответствии с окружающим контекстом района. Представьте себе район, внедряющий инновации посредством строительства и развития, обучающий жильцов участию в строительстве проектов в рамках программы развития рабочей силы. Представьте себе район как место экспериментов, которое раскрывает скрытый потенциал своих жителей и своего места и экспортирует свой процесс в другие части города и другие нуждающиеся места.

Чикаго менял себя – и нацию – много раз. Как и все те дома с воздушными каркасами, которые сначала были спроектированы и построены здесь, а затем отправлены по железной дороге из Чикаго в страну, сегодняшний кризис дает городу возможность выдвинуть новые идеи, как здесь, дома, так и по всей стране, для каким может стать жилье.