Процент американцев, работающих на дому, увеличился увеличился в четыре раза с 2019 года. Одним из последствий этого изменения стало историческое снижение спроса на офисные помещения.20% офисов были вакантны в июле 2024 года, это самый высокий уровень за всю историю. Эти вакансии могут иметь серьезные последствия для местной экономики и государственных бюджетов, такие как снижение стоимости недвижимости, снижение деловой активности в центре города и слабые поступления от налога на недвижимость.
В то же время города и штаты сталкиваются с острой нехваткой доступного жилья. Законодатели по всей стране пытаются решить эти две проблемы одновременно, вводя финансовые стимулы, включая налоговые льготы, кредиты, займы и прямые гранты, чтобы стимулировать преобразование малоиспользуемых офисных помещений в жилые помещения. С 2020 года такие стимулы ввели как минимум 10 штатов. Поскольку все больше правительств штатов рассматривают этот подход, они могут полагаться на большой объем существующих исследований – и, в частности, на четыре ключевых урока – чтобы гарантировать, что эти стимулы эффективны, подотчетны и финансово обоснованы:
1. Государства должны ставить четкие цели.
Политики не могут разрабатывать программы стимулирования для достижения своих целей, если им не ясно, в чем заключаются эти цели и какой тип или типы жилья они стремятся поощрять. Четкие цели также помогают оценщикам определить, достигает ли активная программа запланированного эффекта.
Стимулы к переоборудованию офисов в жилые помещения могут служить ряду целей. Многие сосредоточены на увеличении предложения доступного жилья. Нью-Йорк Состояниенапример, ввел освобождение от налога на недвижимость для переоборудованных домов, в результате которого определенный процент квартир выделяется на доступное жилье. Тем временем в Висконсине учредил возобновляемый кредитный фонд в 2023 году для конверсионных проектов, которые создают новую рабочую силу или жилье для престарелых.
Программы конверсии иногда являются одним из компонентов более крупной программы, преследующей разные цели. Огайо Например, налоговая льгота за сохранение исторического наследия в основном направлена на реконструкцию малоиспользуемых исторических объектов и был использован превратить исторические офисные здания в квартиры. состояние также имеется Программа трансформационного развития смешанного использования, которая предоставляет налоговые льготы для создания зданий смешанного назначения, которые оказывают экономическое воздействие на прилегающие к ним территории, что был применен к проектам переустройства жилья.
2. Программы должны оцениваться.
Более чем в двух третях штатов существуют процессы оценки налоговых льгот, чтобы политики имели объективную информацию о результатах. Эти оценки предоставляют массу информации, в том числе о том, эффективно ли государство управляет программами стимулирования, сколько стоят эти программы и эффективно ли они достигают своих целей. Государства, в которых существует процесс оценки, должны применять его ко всем вновь создаваемым стимулам. Государствам, не имеющим такого процесса, следует рассмотреть возможность его внедрения, чтобы иметь возможность измерить успех программы.
Например, в Вашингтоне существует давний и эффективный процесс оценки. В марте 2024 года штат принял отсрочка налога с продаж и использования для проектов по преобразованию коммерческой недвижимости в доступное жилье в целевых районах. Законодательство включает положение, которое требует от Объединенного комитета по законодательному аудиту и обзору штата оценить, увеличилось ли количество единиц доступного жилья благодаря программе. В противном случае в законе говорится, что Законодательное собрание намерено отменить стимул.
3. Фискальная защита важна.
В некоторых случаях стоимость стимулов быстро и неожиданно возрастала, создавая нагрузку на государственные бюджеты. Законодателям следует разработать стимулы с финансовой защитой, чтобы гарантировать, что затраты не станут недоступными.
Ограничения — ежегодные ограничения на расходы по программам и проектам — являются одной из самых надежных мер защиты. Огайо ограничила свою программу трансформационного смешанного использования до 100 миллионов долларов налоговых льгот за финансовый год и 40 миллионов долларов за проект.
Финансирование программ стимулирования за счет бюджетных ассигнований – еще один способ установить верхний предел. Калифорния Программа грантов Infill Infrastructure присуждает гранты на конкурсной основе для конверсионных проектов. государства Бюджет Закон 2019 года выделил на грант 400 миллионов долларов, из которых 105 миллионов долларов были распределены в 2023 финансовом году, а остальная часть — в 2024 финансовом году. Это позволяет штату точно предсказать, сколько будет стоить программа и когда.
Законодатели также могут связать стимулы с результатами работы получателей, избегая наихудшего сценария, при котором стимулы окажутся дорогостоящими и не смогут достичь своих целей. Компании, получающие налоговую льготу по трансформационному развитию смешанного использования штата Огайо, не получают ее до тех пор, пока не завершат свои проекты. Калифорнийский грант Infill Infrastructure связывает стимулы с производительностью посредством положения о возврате средств. Получатели должны либо продемонстрировать Департаменту жилищного строительства и общественного развития штата, что проекты реализуются в соответствии с обещанными сроками, либо выплатить долю грантовых средств, пропорциональную количеству еще не построенных единиц жилья.
4. Финансовые стимулы – не единственный вариант.
Исследовать показывает, что альтернативные стратегии, которые предоставляют предприятиям информацию, техническую помощь или помощь в регулировании правил, часто обеспечивают более высокую отдачу от инвестиций, чем одни только финансовые стимулы, и могут использоваться сами по себе или в сочетании со стимулами.
Например, в Массачусетсе застройщики могут подать заявку на техническую помощь от штата. Инициатива по коммерческой конверсии. Программа поддерживает преобразование жилья путем проведения анализа планов этажей и технико-экономического обоснования подходящих зданий, а также помогает снизить нормативные барьеры. Эта программа направлена на то, чтобы одновременно решить проблему нехватки жилья в штате и оживить его центральные районы.
Штаты также могут помочь ускорить преобразование офисов в жилые помещения посредством законов о планировании и зонировании. Например, Род-Айленд внесли поправки в свои законы о зонировании и планировании, чтобы разрешить преобразование коммерческих помещений в жилые (за исключением случаев, когда они нарушают государственные или федеральные экологические ограничения), отменить требования к парковке и обеспечить более высокую плотность застройки. Так же, Флорида Live Local Act объединил налоговые льготы с положениями, освобождающими проекты доступного жилья от определенных правил планирования и зонирования. Снятие этих ограничений ускоряет процесс утверждения, что, в свою очередь, увеличивает предложение жилья и снижает затраты на строительство.
За последние два года штаты быстро перешли к принятию стимулов для конверсии, надеясь не только предотвратить появление офисных вакансий, вызывающих упадок городов, но и создать столь необходимое жилье. Однако по мере того, как все больше штатов принимают конверсию, им следует прислушаться к авторитетным исследованиям о том, как разработать эффективные стимулы. Некоторые уже следуют этим урокам, предоставляя потенциальные модели другим.
Элизабет Грей исследует стимулы экономического развития в рамках государственного проекта финансового оздоровления The Pew Charitable Trusts.
