Стратегии для достижимого проектирования жилья с использованием модульного строительства

Городское жилье по рыночной цене, которое могут себе позволить малоимущие работники, является одной из самых больших потребностей нашей страны. Для проектировщиков многоквартирных домов эта задача представляет несколько возможностей для создания жилья, которое работники, такие как учителя начального уровня, могут себе позволить на свою зарплату.

Три перспективные стратегии — это модульное строительство, адаптивное повторное использование и микроблоки.

Критерии окупаемости инвестиций в модульное строительство многоквартирных домов

Это одно из самых захватывающих изменений в жилищном строительстве. Мы изучали модульное строительство и сборные панели/сборки более 20 лет, интегрируя их в многоквартирные проекты, когда это было целесообразно. Наши три критерия оценки окупаемости инвестиций в модульные проекты:

1. Гибкость дизайна
2. Местоположение проекта
3. Шкала

1. Гибкость дизайна

Одно из заблуждений о модульном строительстве заключается в том, что выбор дизайна осуществляется исключительно аффилированными с заводом проектировщиками, чтобы отдельные модули помещались на платформе для доставки грузовиком. В рамках этого ограничения мы обнаружили удивительную свободу, работая с производителями модулей, чтобы адаптировать дизайн к местному контексту и конфигурации рабочей площадки. Производители модулей, как правило, открыты для предложений по планировке этажей, материалам, приборам и т. д.

Хотя в первоначальных обсуждениях дизайна часто обсуждаются вопросы преуменьшения и сокрытия процесса, мы предпочитаем опираться на скелет модульных строительных блоков. Как поклонники Lego, как и многие специалисты AEC, мы приветствуем подход к этим проектам, основанный на сложении и сшивании. Реализация может включать в себя смещение определенных модулей, чтобы подчеркнуть отдельные части. Кроме того, готовые внешние панели и сборки повышают щегольство сборочной линии.

2. Местоположение проекта

Участок оказывает огромное влияние на пригодность проекта для модульного строительства. Чтобы стоимость доставки не сводила на нет преимущества модульного строительства над традиционным строительством из брусков, участок в идеале должен находиться в пределах дня езды от подходящего завода — обычно 400 миль или меньше, в зависимости от топографии, плотности населения/движения, погоды и других переменных. Кроме того, прямоугольные участки, даже узкие с заполнением, хорошо подходят для модульного строительства.

3. Масштаб

Размер проекта — третий определяющий фактор. При нынешних возможностях модульного производства мы считаем, что 350 квартир — это верхний предел для модулей заводского изготовления, которые должны быть поставлены в сроки, приемлемые для финансирования. Производственные мощности должны увеличиться в ближайшем будущем, поскольку капитальные инвестиции ускоряют как количество, так и размеры заводов по всей стране. Несколько штатов сейчас предлагают программы экономического стимулирования, которые поощряют модульное производство и разработку проектов.

Решение проблемы нехватки жилья с помощью модульных и сборных домов

Мы рассматриваем модульные здания как перспективное решение проблемы нехватки жилья в трех основных областях:

Доступное жилье

Поскольку эти проекты требуют значительно больше времени для прохождения уровней правительственных нормативов, чем проекты с рыночной ставкой, модульность может сэкономить время на строительство небольших проектов доступного жилья. По мере того, как конкуренция и мощности модульного производства растут, затраты на строительство, вероятно, могут быть более выгодными, чем бюджеты для проектов, построенных вручную.

Отсутствует середина

Модульное строительство может ускорить разработку квартир, отвечающих требованиям рынка. Сжатие сроков проекта и экономия затрат мотивируют застройщиков реализовывать прибыльные проекты, которые сдаются в аренду арендаторам, получающим зарплату начального уровня.

Студенческое жилье

В колледжах часто меньше ограничений по правам, чем в жилье по рыночным ценам. Модульное строительство дает администраторам колледжей больше возможностей для эффективного расширения студенческого жилья. Проектирование жилья на территории кампуса влияет на решения о зачислении, и исследования показывают, что студенты, живущие на территории кампуса, имеют более высокий средний балл и лучшее психическое здоровье.

Преимущества и недостатки модульного строительства

Модульный процесс строительства имеет ряд преимуществ:

Время

Традиционно финансирование строительства определяет сроки проекта. Когда все заинтересованные стороны организованы и согласованы, модульное строительство может сэкономить значительное время по сравнению с традиционным строительством — по нашим текущим оценкам, примерно на 30% быстрее. Инспекции ускоряются. Производители модулей строят контейнеры в соответствии с соответствующими нормами, а регулярные проверки на сборочной линии обеспечивают соблюдение.

Планирование и координация между всеми заинтересованными сторонами имеют решающее значение для успеха проекта. Конечная цель — запланировать поставку модулей, чтобы начать, как только будет готова площадка; расходы на хранение готовых модулей могут подорвать преимущества модульности. Предварительные этапы — где архитектор, разбирающийся в модульном строительстве, может быть бесценным — включают завершение проекта, работу с фабрикой по включению материалов и выбор FF&E, доступных в текущей цепочке поставок.

Строительство

Строительство на площадке значительно упрощается. Как только контейнеры прибывают на готовую к сборке площадку, модули размещаются и соединяются. Количество заказов на изменение и субподрядчиков сводится к минимуму. Кроме того, сборка модулей требует меньших бригад. Это огромное преимущество в условиях текущей нехватки рабочей силы, а меньшие бригады означают меньшее количество претензий на компенсацию рабочим. Мы обнаружили, что работа со строителем, который ранее занимался модульными проектами, исключает то, что может быть значительной кривой обучения.

Качество

Автоматизированное производство сводит к минимуму человеческие ошибки. Контроль качества на заводе также выше, чем на стройплощадке. Еще лучше то, что каждый модуль обернут в изоляцию. Это улучшает тепловые характеристики и звукопоглощение по сравнению с традиционной конструкцией. Воздушное пространство в один дюйм между собранными модулями еще больше повышает значение R и усиливает звукоизоляцию.

Устойчивость

Поскольку сборка на заводе строго контролируется, материалы можно точно заказывать для каждого проекта. Это сводит к минимуму отходы строительства до 3%, что составляет около 70% от общей стоимости строительства проекта. Отходы, отправляемые на свалку, значительно сокращаются.

Есть одна главная проблема:

Финансирование

Финансирование должно быть на начальном этапе. В проформе застройщики должны учитывать большие всплески депозитов для производителя модульных конструкций для заказа материалов, отделки и приборов в качестве предшественника для установки сборочной линии. Кредиторы могут стать препятствием здесь, так как большинство привыкло к меньшим депозитам, распределенным в процессе строительства из палок. Как только банки поймут и примут более короткие сроки кредитования модульных конструкций, они будут более воодушевлены. По сути, общие сроки проекта перекалиброваны, но все еще обусловлены строительным кредитом.

Адаптивное повторное использование, микроблоки для переоборудования жилых помещений

Поскольку спрос на коммерческие офисные помещения резко упал после пандемии, арендодатели отчаянно пытаются увеличить заполняемость существующих, а иногда и совершенно новых зданий. Переоборудование жилых помещений — популярная тема среди политиков. Мы оцениваем жизнеспособность переоборудования по трем факторам:

1. Напольная плита
2. Состояние существующей механической системы
3. Ограждающие конструкции здания

Прямоугольные плиты пола подходят для конфигурации квартир. Здания странной формы не преобразуются в ожидаемые конфигурации квартир. Однако несколько пространств странной формы могут быть более жизнеспособными в качестве общественных удобств.

В некоторых зданиях обновление и модернизация систем MEP для потребностей, выходящих за рамки рабочего дня, может быть невыгодным с точки зрения затрат. Аналогично, существующая оболочка может увеличить нагрузку на MEP. Отсутствие управляемых окон является одним из примеров, распространенных в зданиях 1970-х годов.

Недавний проект, сочетающий адаптивное повторное использование офисного здания, — Midland Lofts в центре Канзас-Сити. Застройщик Cordish Company бросил нам вызов: преобразовать давно пустующее здание 1926 года постройки, внесенное в список исторических объектов, среди предыдущих арендаторов которого были корпоративные офисы AMC Theater, в доступные квартиры. Cordish выявила местную потребность в ежемесячной арендной плате, начинающейся примерно с 700 долларов, и выберет достойного городского служащего, который получит бесплатную годовую аренду в Midland Lofts.

Наш первоначальный проект вмещал 117 квартир. После дальнейшего рассмотрения мы втиснули 139 квартир, со студиями площадью от 320 до 470 кв. футов. Ниши странной формы вмещают помещения для удобства, такие как музыкальная комната/студия и зона для йоги. Дополнительные общие удобства в виде коммерческой кухни и коворкинг-лаунджа дополняют апартаменты с микроквартирами. Вдохновение для дизайна пришло из исторического театра Мидленд, который все еще процветает в небашенной части здания.

Будущее многоквартирных домов обнадеживает. Микроквартиры и модульное строительство — два проектных решения, направленных на повышение доступности и устойчивости.