Презентация Horizon Realty Group пересмотренного проекта 12-этажного многофункционального жилого здания на углу Чикаго-авеню и Черч-стрит в центре Эванстона стала ответом на ряд возражений жителей Эванстона относительно высоты здания, распределения доступных квартир и воздействия на близлежащий переулок и местные предприятия.
Главный операционный директор Джефф Майкл рассказал о ключевых обновлениях предлагаемого здания под названием Legacy, включая новую уменьшенную высоту в 135 футов (на 35 футов меньше, чем в предыдущем проекте), обещание сделать все 110 квартир в здании свободными от ископаемого топлива и план управления переулком, расположенным за зданием между Чикаго-авеню и прилегающими объектами на востоке.
«Эванстону нужна эта инъекция в руку», — сказал Майкл, предвидя критику со стороны жителей на собрании. «…Он относительно застоялся в плане развития. Население не растет. Все как-то по-старому, по-старому. И я твердо верю, что для поддержки нашего местного бизнеса нам нужны люди».
Баланс высоты, плотности и доступности
Уменьшение высоты здания на 35 футов и сокращение количества квартир на 30 единиц вызвало ряд опасений.
Однако некоторые жители считали, что здание все еще слишком высокое, в то время как другие надеялись увидеть большее количество квартир, которые будут доступны по цене.
• Один из жителей утверждал, что Mather, здание, которое Horizon Realty приводит в качестве образца для проекта, было построено до вступления в силу нынешних законов о зонировании и не является «законным прецедентом» для Legacy.
• Другой житель, проживающий в Optima, сказал, что их квартира, как и все квартиры в Optima, выходящие на восток, будут иметь загороженный вид из-за предполагаемой высоты Legacy. Horizon Realty ответила, объяснив, что тонкость Legacy позволит увидеть полоски озера с обеих сторон. «Этот новый проект может привлечь один вид дохода, но он потеряет другой вид дохода», — сказала она о потере своего нынешнего открытого вида на озеро.
Юрист по зонированию Horizon Майк Лескер заявил, что его фирма пытается сбалансировать переходы.
«Мы считаем, что очень важно попытаться обеспечить соответствующий переход от нашего гораздо более высокого контекста к западу и к району на востоке», — сказал он.
Лескер добавил, что сокращение количества квартир также сокращает количество доступных квартир при выполнении минимальных требований Постановления об инклюзивном жилье. Согласно постановлению, финансируемые из частных источников застройки должны предлагать 10% от общего количества квартир в качестве «доступных жилых единиц», и они должны сдаваться в аренду домохозяйствам, чьи доходы не превышают 60% от среднего дохода в регионе. На основе 2022 года Опрос американского сообщества от Бюро переписи населения США60% от среднего дохода домохозяйства составит 58 286 долларов США.
Тина Паден, домовладелица и жительница центра Эванстона, скептически отнеслась к тому, что доступное жилье в Legacy действительно будет доступным, продолжая модель ценообразования для малоимущих жителей. В отличие от требования IHO в 60%, Департамент жилищного строительства и городского развития определяет семьи с очень низким доходом как семьи, получающие 30% от среднего дохода в этом районе.
«Я единственный чернокожий в этой комнате, и именно так выглядит центр Эванстона с этими зданиями», — сказал Пейден, обращаясь к белой группе участников и застройщиков. «Мы не можем себе этого позволить. Вы говорите о семьях, и все говорят о прозрачности и «Black Lives Matter». Но разве мы действительно что-то значим? Потому что мы не можем себе этого позволить».
Пейден добавил, что ни один застройщик не обязан принимать жильцов, доход которых составляет 30% от среднего дохода в этом районе, и предложил олдермену первого округа Клэр Келли пересмотреть требования постановления.
Другой житель добавил, что Эванстон особенно «щедр» на бонусы за плотность застройки — 32 дополнительных объекта, которые Horizon может добавить к Legacy, выполнив требования IHO, — и попросил показать некоторые из бонусных объектов, также предлагаемых в качестве доступного жилья.
Строительство влияет на «плохую» аллею и местный бизнес
В ответ на несколько жалоб на переполненный, неблагополучный переулок позади Legacy Майкл подробно описал план управления переулком для улучшения условий и оптимизации движения. План включал перемещение всех мусорных контейнеров для здания в пределы границы собственности, чтобы разгрузить переулок, координацию времени погрузки и доставки, чтобы свести к минимуму нарушение работы переулка, обязательство перекрыть 127 линейных футов переулка непосредственно за Legacy и выделение 200 000 долларов городу на помощь в ремонте остальной части переулка, если город решит провести специальную оценку.
Владелец Tapas Barcelona Горацио Лопес, которого сопровождала его жена Мария, также выразил обеспокоенность по поводу сбоев в работе из-за строительства Legacy, особенно после того, как ресторан уже пережил потерю бизнеса в первые годы COVID.
«Мы работаем не покладая рук и действительно обеспокоены тем, что это приведет к сбоям… с нашей стороны потребуются определенные усилия, чтобы выжить», — сказал Лопес.
Майкл объяснил, что они предоставят городу подробный план управления строительством и что местные предприятия, пострадавшие от строительства здания Merion, оказавшиеся в аналогичном положении с Лопесом, преуспели и могут продемонстрировать способность Horizon выполнять свои обязательства.
Не все отнеслись к этому плану критически.
Джо Агне, отставной пастор, живущий в Мерионе, который также принадлежит Horizon Realty, похвалил как коммуникацию между застройщиками, так и жильцами. Агне восхищался итеративным и совместным характером обсуждения, особенно острыми, знающими вопросами, которые задавали жители Эванстона.
«Многие сообщества, предприниматели и городские советы не работают друг с другом», — сказала Агне. «Я очень впечатлена таким диалогом».
Horizon Realty Group продолжала отстаивать свой подход к развитию, ориентированный на сообщество, на протяжении всей встречи. Майкл сказал, что их семейный бизнес является локальным и преданным сообществу.
«Мы не какая-то жадная корпорация, которая приходит, перестраивает здание и продает его следующему инвестору, а затем вывозит его из города», — сказал Майкл.
Один из жителей призвал провести голосование в городском совете по вопросу добавления сертификата финансовой платежеспособности в заявления застройщиков с целью создания более надежной процедуры проверки для таких застройщиков, как Horizon Realty.
В конечном итоге Horizon Realty подаст заявку и проведет слушание в комиссии по землепользованию, где комиссия проголосует и предоставит рекомендацию городскому совету. Если она дойдет до совета, они примут окончательное решение по проекту.
«Этот проект не может быть всем», — сказал Лескер. «Мы не можем решить все, но он имеет большое значение для решения многих проблем».
