Что такое прогрессивный дизайн-строительство?
Прогрессивное проектирование-сборка — это метод реализации, при котором команда проектировщиков-сборщиков отбирается на основе ее квалификации, а не цены на самом раннем этапе проекта. Процесс закупок обычно ориентирован на программу, при этом требования RFP сосредоточены на командной культуре, процессах и подходе к проекту. После выбора владелец работает с этой командой дизайнеров-строителей, чтобы постепенно довести проект до согласованной контрактной цены в установленный этап проектирования.
Напротив, традиционная поставка «проектирование-сборка» предполагает участие строителя и дизайнера в конкурсе проектов (обычно до 100% эскизного проекта), чтобы соответствовать программе владельца и стандартам проектирования и обеспечить установленную цену. После присуждения контракта проектно-строительная группа рискует завершить проектирование и строительство проекта в рамках этого бюджета проекта без отклонения от критериев владельца или представленного проекта. По этим причинам процесс отбора традиционной команды проектировщиков является более длительным, чем прогрессивный, и ограничивает размер вознаграждения за участие в проектах с владельцами.
Прогрессивный подход «проектирование-строительство» предлагает ряд преимуществ, которые упрощают процесс строительства и улучшают результаты проекта для владельца. Этот метод способствует сотрудничеству, поскольку владелец, проектировщик и строитель работают в тесном сотрудничестве, согласовывая цели и улучшая общение на протяжении всего процесса. Кроме того, раннее участие разработчика проекта способствует принятию обоснованных решений на протяжении всего жизненного цикла проекта и позволяет владельцу продолжать корректировать свою программу и требования проекта. Проектирование и строительство развиваются совместно друг с другом, что приводит к большей гибкости, прозрачности и согласованию бюджета по мере развития проекта.
Процесс подачи заявок на поэтапное проектирование и строительство начинается с того, что владельцы разрабатывают запрос на квалификацию/предложение (RFQ/RFP), подходящий для набора команды по проектированию и строительству. Запрос предложений/запрос предложений может быть составлен полностью владельцем или с помощью исполнительного архитектора, консультантов, сметчиков, специалистов по управлению строительством и других лиц. Запрос предложений/запрос предложений может быть одноэтапным или многоэтапным. Если это делается отдельно, запрос предложений обычно используется для отбора трех потенциальных разработчиков проекта.
Большинство запросов предложений составлены таким образом, чтобы выбирать команду проектировщиков и строителей в первую очередь на основе квалификации, такой как глубина опыта, прошлые результаты, проектный подход, показатели безопасности и другие качественные факторы, важные для владельца.
Предложения от групп проектирования обычно включают ограниченные концепции дизайна или вообще не включают их. На этом этапе проектно-строительная группа также часто упускает из виду бюджет строительства; однако может быть запрошена стоимость предварительного строительства. После выбора группа проектирования и строительства несет ответственность за работу с владельцем в режиме реального времени над разработкой и выполнением как этапов проектирования, так и строительства.
Закупка услуг по поэтапному проектированию и сборке обычно предполагает двухэтапный подход.
Этап 1 – Предварительное строительство и предварительное проектирование
На этом этапе разработчик проекта сотрудничает с владельцем в процессе разработки дизайна. Заинтересованные стороны привлекаются к проверке объема и базовых требований с целью составления предварительного графика и реалистичного бюджета. Результаты этого этапа часто включают в себя завершенные чертежи разработки проекта, спецификации проекта, описательную основу дизайна, отвечающую требованиям проекта владельца, обновленный график и бюджет проекта. Финансовая модель, с помощью которой достигается обязательство по затратам, различается. Двумя распространенными вариантами являются единовременная выплата и гарантированная максимальная цена, каждый из которых учитывает уникальные аспекты участия владельца и связанных с ним рисков.
После того, как проект в значительной степени или полностью разработан, владелец может принять решение о дальнейшем развитии путем:
- Продление первоначального контракта;
- Создание отдельного договора на строительные услуги; или
- Использование опции «отхода от проекта» для прекращения отношений между проектировщиком и разработчиком, если стороны не могут договориться об окончательных условиях проекта.
Важно понимать, что владелец должен иметь зарезервированные права на проект в первоначальном соглашении, чтобы отдельно предлагать этап строительства.
Этап 2 – Заключительный этап проектирования и строительства
После согласования условий контракта проект продолжается как типичный проект проектирования и строительства, вступая в стадию строительства. Группа проектирования и строительства вместе со всеми потенциальными торговыми партнерами, которые были привлечены заранее, используют это время для завершения строительных чертежей, согласовывая бюджет, объем и график.
Уникальные особенности прогрессивного проектирования и сборки
Прогрессивное проектирование-построение отличается от других методов доставки во многих отношениях.
- Отбор на основе квалификации: Команда дизайнеров-строителей отбирается на основе квалификации, а не ценообразования или дизайна проекта.
- Вариант вне рампы: Владелец и проектировщик могут прекратить отношения между проектированием и строительством до начала строительства, если они не могут прийти к согласию с условиями проекта.
- Договор: Для обеих фаз может быть заключен один контракт или могут быть заключены два отдельных, но последовательных контракта, что обеспечивает гибкость для владельца.
- Ранние работы: Отдельные контракты могут быть заключены до принятия проектного предложения для ускорения сроков реализации проекта.
Ключевые преимущества
Таким образом, прогрессивное проектирование-построение предлагает несколько преимуществ как метод реализации проекта. При рассмотрении вопроса о том, подойдет ли этот метод доставки для вашего следующего проекта, обратите внимание на следующие заметные преимущества:
- Расширенное сотрудничество: Прогрессивное проектирование-строительство способствует созданию среды сотрудничества, в которой владелец, дизайнер и строитель работают вместе с самого начала проекта. Такое тесное сотрудничество помогает согласовывать цели проекта, улучшать коммуникацию и гарантировать, что все заинтересованные стороны находятся на одной волне, особенно в сложных или развивающихся проектах.
- Гибкость в проектировании и строительстве: Прогрессивный характер этого метода позволяет перекрывать этапы проектирования и строительства. Такая гибкость может помочь выявить и устранить потенциальные проблемы на ранней стадии, что приведет к более эффективному графику проекта.
- Управление затратами: Бюджет лучше понимается на этапе проектирования по сравнению с другими моделями реализации проекта. Раннее согласование масштабов и целей проекта помогает обеспечить соответствие предлагаемых решений параметрам бюджета и графика.
- Снижение рисков: Раннее участие разработчика проекта помогает выявить риски и разработать стратегии их смягчения. Такой упреждающий подход может свести к минимуму непредвиденные проблемы и снизить вероятность дорогостоящих изменений или задержек.
- Скорость доставки: Перекрывая этапы проектирования и строительства, поэтапное проектирование-строительство может значительно сократить общие сроки проекта. Это может быть особенно полезно для проектов со сжатыми сроками.
- Прозрачность: Прогрессивный процесс проектирования и строительства подчеркивает прозрачность цен и графиков, что позволяет владельцу отслеживать прогресс и принимать обоснованные решения на протяжении всего жизненного цикла проекта.
Эти преимущества делают прогрессивное проектирование-строительство привлекательным вариантом для многих строительных проектов, обеспечивая сбалансированный подход к управлению затратами, качеством и графиком.
Об авторе
Меган Фэрли — директор по интеграции дизайна южно-тихоокеанского региона McCarthy. Имея 12-летний опыт работы как на местах, так и на этапе проектирования, Меган успешно внесла свой вклад в несколько важных проектов в области здравоохранения и совместных поставок для таких клиентов, как UCLA Health, UCI Health, Медицинский центр Св. Джуда в Фуллертоне и Детская больница округа Ориндж. Совсем недавно Меган сыграла важную роль в Заместительной нейропсихиатрической больнице Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, прогрессивном центре поведенческого здоровья, расположенном в районе Мид-Уилшир в Лос-Анджелесе. Вклад Меган в отрасль принес ей признание журнала LA Business Journal как «Влиятельная женщина в архитектуре, строительстве и дизайне» в 2022 и 2023 годах. Она также является сертифицированным специалистом DBIA, что подчеркивает ее стремление к совершенству в области проектирования и строительства. практики
